2017年中开始看房，从中半岛 San Mateo一路向南，看到Sunnyvale。2018年秋天买房，2019年做了refinance，美国的五大银行(Citi, Chase, BOA, Wells Frago, PNC)全部打过交道 。回顾整个历程，做了很多调研，花费了很多精力，也踩过一些坑。现在把之前的经历写下来，经验分享给大家，希望有所帮助！
我会首先把之前看过的各个地区域的优缺点，和我觉得不错的Neighborhood做个总结，推荐给大家。第二，讲一下和Agent打交道的感触和tips。最后，介绍一下贷款和Refinance的一些经验，自己经历过成功的OPT贷款，和最近做完的Refinance。
首先，是地区的介绍。我们当时看房的范围特别广，从中半岛的San Mateo到南湾的Sunnyvale，这中间的基本上大多数地区都亲自看过5个以上的Open House。这个看房过程中的感悟：
Tips 1: 一定要多看、多聊、多问！我们基本大多数周末把看Open House作为了一种业余爱好。好处首先是实地考察很重要，让你亲眼看到了这个小区的环境，邻居，治安等等情况。其次，可以有很多机会和卖房的Agent聊一聊，能够获取非常多有用的信息，例如这个小区房子是不是特别抢手啊，周围邻居是什么样人什么样的职业分布之类的。最后，也可以切身感受一下当下的市场行情是否火爆。好的房子，或者在火爆的时候，基本是人挤人也不夸张。冷门的，可能你聊半天，也看不到其他的买家进来
区域：
San Mateo: San Mateo里有一个传统豪宅区，叫做Hillsborough，此处的大都是山顶豪宅。不过，大都是Old Money，最近这几年火爆程度有所下降，据说是因为新贵们更喜欢离市区近的便利的平地。Hillsborough自然我们是买不起的，但是挨着豪宅区的，自然也是好地方。Hillsborough山脚下，92号公路北面的Parrot Park, Aragon，和南面的Hillsdale Shopping Center 周边都是不错的选择。好处是便利，到San Mateo downtown 和购物中心较近，吃饭购物都很方便。缺点是在南湾工作的话，commute较远，同时学区一般。
Forster City：是华人聚集较多的一个地区。优点是环境很漂亮，很多靠海，因为比较新，规划也更合理，小学和初中都很好。缺点是这个地区是填海造出来的，当年技术不算特别好，很多房子会有地基下陷问题。同时这块是在Flood Zone，需要额外购买防淹水的保险。没有好的高中。同时近年每天早上如果要上101公路 commute的时候，非常堵，这个高速入口严重overflow。
Belmont：华人也挺多，多山地。优点是学区不错，从小学到高中，都有不错的公立学校的选择。缺点是只有很小一块是平地，这块平地的房子特别抢手，其他房子通通在山坡、山顶、山腰上。而且很多时候坡度很大，路很窄。如果对自己车技没信心，恐高之类的，建议慎重。推荐Belmont的平地地区。
San Carlos：有Belmont的好学区的优点，但是平地更多一些。所以平均房价会高于Belmont。注意：不要完全相信Redfin上标准的学校和学区。据资深的Agent介绍，San Carlos只有靠近Belmont的一侧，和white Oaks 是Calmont High的学区。其他地方，只有好的小学和初中。White Oaks是这边超级抢手的热门区域。
Redwood shore：和forster 类似，也是填海而建。但是据说填海的技术要更好一点，所以地基下陷的情况要好很多。同时环境也很不错，学区好。不过，房源并不多。
Redwood City：没有学区，千万不要买北边靠近downtown的地方，治安很差。但是有一块Neighborhood, mt carmel, 是个超级漂亮的小区，环境很棒，推荐！这块的优点是靠近斯坦福北侧，redwood downtown有一个斯坦福的医学院校区，同时有一些公司，也靠近FB，算是交通房。
Menlo Park：The Willows 应该是最affordable的neighborhood了，但是和著名的差区East Palo Alto 紧一街之隔，这就是看个人的考虑了。
Sunnyvale：交通房，靠近南边的挨着Cuptertino的小区，还有不错的学区。这块离南湾的很多公司都不算远，交通非常好。但是，Sunnyvale 北边有很多Superfund的site，以前是很多硬件公司的site，深埋了很多放射物质，同学们可以去政府的网站查找详情。Caltrain铁轨南面，Superfund要少很多。
买房Agent:
整个买房过程中前后一共找过三个agent。第一个，拼命劝我们去排南湾新建的Townhouse，功利性太明显，pass。第二个，任何一个房子，都说好，可以讲出一大堆优点。我们找agent主要还是想知道房子的缺点，以及任何我们自己无法获得的信息的，pass。第三个agent帮我买到了房子，经验丰富，重点是会主动高速我们No，因为房子有何种硬伤。提醒小伙伴们，一个会帮你们挑刺的agent很重要
贷款：
第一次买房贷款问了所有大银行和很多小的贷款公司，发现在湾区，大银行的利率还是要比各个小公司好很多的。
一定要找湾区本地的loan officer，我们以前在东部待过，有自己熟悉的东部loan officer，问了一下发现湾区本地的能拿到更多的利率优惠，因为湾区的贷款额度一般远大于其他地区。
关于OPT，问了Citi，Chase，Wells Fargo，BOA，只有Citi是大银行中100%能办OPT贷款的。我用的Citi，成功办下来了。虽然Wells Fargo有的agent会告诉你可以，但是真实情况是他们也在拿你的case碰运气，Wells Fargo还是严格的多，尤其之前出事以后，严谨的Wells Fargo Agent会明确说办不了。建议大家同一个银行也要多问几个agent，这个从不同的人那里收集的信息可以相互验证，去伪存真。
第一次买房办贷款一定要稳妥为主，就算利率高一点也无所谓，因为有机会Refinance。但是如果贷款不能再规定的时间办下来（一般都要求28天以内），那么定金就没了，因为湾区的大多数买房合同是不加Loan contingent。
Refinance:
Refinance 周期较长两个月左右，时间充足，可以好好shopping一下利率。
一个知识点，在银行做贷款的时候，会需要Pull你的credit score，除非你决定了两周之内一定会开始做贷款，否则先不要让银行pull你的信用分。这个专业术语叫hard pull，每次会让你的credit score减少七分。
但是，每次hard pull之后，两周以内，其他银行再来pull你的信用分的话，不会减少你的信用分，因为短时间以内多次hard pull，会被认为是一次。
Chase：再湾区的利率比不上其他几家银行，不建议使用。但是在芝加哥地区的利率就很有竞争力
Citi: 他们家的优势是30 year fix，和 10/1ARM。 他们10 year ARM的利率，有时候会好于他们自己的 7/1 arm。Citi的存款优惠力度也是最大的，20万存款（包括401K和股票），可以减0.25%（两个点）的利率。
Wells Fargo：对一年以内的国内转钱的记录查的很严，如果你最近一年从国内转了大笔首付，就可以pass了。50万优惠0.25%，买房的downpay也是算的。
BOA：事情比较多，两个月前优惠幅度较大，现在已经结束了，没什么优势。
PNC：目前他家的利率较好，小伙伴们可以抓紧咨询
HSBC：他们在湾区算是小银行了，利率比不上前面几家。
打了两个小时的字了，要休息了，有什么讲的不清楚的地方，大家可以留言问我，我知道的，一定好好回答。
补充内容:
有个重要tips忘了写了！
利率和十年债券的收益率正相关（10 year bond yield），这个收益率是各大银行30 year fixed loan的锚定基点，也就是说，如果10 year bond yield是2.3%的话，如果银行30 year fix…