很多人都知道，在美国租赁房屋时，业主或物业管理公司，往往都会通过各种方式认真筛选租客，比如要求递交申请信、工资证明、信用调查等等。这些谨小慎微的举措就是为了避免日后的各种麻烦。尽管前期做了很多准备，房东仍然难免会遇到一两个“不良”租客，出现拖欠租金等违约行为。今天，美通财富通过实例为您解答，遇到“不良”租客，房东应该怎么办？
今天的案例中，租客是一对靠退休金度日的老夫妻，自入住以来一直行为良好。今年1月份，租客并未按期交租，物业经理沟通后发现，原来是因为今年初的美国政府停摆事件，导致各职能部门关闭，两位老人没有办法领取自己的退休金。鉴于租客之前没有不良行为，并且租客保证一旦政府恢复工作，就立刻补上租金，最终业主决定给租客宽限期。然而，在1月底政府恢复工作后，租客仍未按照承诺补交租金，最后甚至不再接听电话“失联”了。今年5月，业主不得已之下只能选择走法律程序驱逐租客。
“心慈手软”or“铁面无私”
当租客首次出现租金拖欠或其他违约行为时，业主可以依据合同及当地法律选择合理宽限或者立刻驱逐，两种方式都各有其优点和风险。
选择“心慈手软”的对待租客不良行为，给出合理宽限，一方面可以省去更换租客的麻烦，另一方面可以建立与租客的长期信任关系。然而，如果租客没有履行承诺，房东将面临更多地后续损失，甚至需要走法律程序。
选择“铁面无私”驱逐不良租客，可以及时控制损失并且避免很多不必要的麻烦，可是也会面临空置风险和维护费用。
通过以上对比我们可以发现两种方式各有优劣，业主应根据租客的实际情况做出有效判断，降低风险。案例中，尽管业主判断租客有能力继续履行租约，但是租客并未信守承诺，最终造成了业主更多的损失。
租客驱逐的时间及费用
今年5月中旬，案例中的业主在租客“失联”后，立刻通过物业公司聘用专业律师，向法院申请了租客驱逐令（Eviction）。于此同时，物业公司开始寻找新的租客。5月25日，新的租客正式搬入。租客驱逐、房屋清理维护、新租客搬入等一系列活动，仅用了2周的时间。如此高效的行动，是当地法律支持、管理公司高效工作、所在区域租住需求高等多种因素共同作用的结果。以下是业主5月至6月的收支明细，我们可以看到从支付律师费（5月16日）到新租客第一笔租金入账（5月25日），中间仅间隔9天，效率非常高。
从账单中我们可以看到，整个租客驱逐的过程，业主会面临一定的费用压力，如法律费用（Legal Expenses）、房屋空置期的水电费用、房屋清理维修费(Maintenance Labor、House Cleaning、Carpet Cleaning等)、寻找新租客的佣金（Tenant Move In Fee，一般是一个月的租金）等等。另一方面，业主也会有一定的进账，如旧租客的没收押金（Security Deposits）、新租客首月房租。
下图是案例中业主六月份的结余，驱逐租客、更换租客的各种费用总共3439美金，是月租收入（$1450）的2.37倍。其中最大的支出是Tenant Move In Fee $1200，几乎是一个月的租金收入。最终业主在6月份仅获得297.89美金的收入（Owner Distribution）。如果没有发生租客更换问题，按照每月1450美金的月租收入，去除固定费用管理费（8%）、保险费和地税（一年一付，本案例中按每月$270计算），业主每月应该可以获得$1064美元的租金收入。由此可见，出现租客更替，对于业主的收益伤害是非常大的。
租客驱逐总是如此高效吗？
我们提到，上述案例的驱逐过程之所以如此高效，是多种因素共同作用的结果。其中一个非常重要的因素，是物业所在州的法律条例。案例中的物业位于密苏里州堪萨斯城，当地法律倾向于保护业主的利益，因此，整个驱逐过程十分高效。美国偏袒房东的州主要集中在中部和南部，比如俄亥俄州、密苏里州、佛罗里达州、北卡等等。这些房东友好中也是最适合投资出租类物业的地区，因为投资人的权益可以被最大程度的保障。美国也有一些偏袒租客的州，如加州、华盛顿州、内华达州等等，在这些地区，租客驱逐可能要面临更高的时间和金钱成本。
此外，一个管理公司的效率和经验也直接影响业主的利益，毕竟“不良”租客是难以预料的，但是一个出色的管理公司可以在出现状况时尽快找出解决方案，寻找合适的律师处理问题，并有强大的团队可以同时承担物业清理维护、房屋招租等一系列任务，最终将业主的损失降到最低。
