编译自美国地产专栏
上周，华尔街经历了自2008年金融危机以来最糟糕的7天跌幅。标普500指数下跌约11.5％；道琼斯指数下跌12％。欧洲和亚洲的指数表现相似。然后，周一，美国金融市场反弹。截至周一晚上，标准普尔500指数和道琼斯指数分别恢复了上周亏损的4.6％和5.1％。
众所周知，目前这种波幅很大的原因是COVID-19的爆发（冠状病毒）。在过去的几个月中，该疾病已在全球蔓延，确诊病例近9万例，死亡3,000多例，其中包括周末在华盛顿州发生的数例死亡。
投资者一个主要的担心是，病毒扩散蔓延可能破坏全球经济，引发一系列事件，导致一次重大衰退。另外一批人则不太担心病毒本身，而更担心由错误信息，不完整信息和危言耸听的新闻故事引发的公众恐慌。
虽然我们一直在关注，但是到目前为止，我们在商业（包括multi-family, office, Hotel 等）房地产市场还几乎看不到任何回响。
商业房地产的运作时间与华尔街不同。公开市场的短期波动很少与我们行业的状况相关，因为这不是在几天或几周内、而是在几个季度和几年内衡量波动率。在长期持有期内（例如5至7年），商业房地产的投资经常遭受多次短期市场冲击和恐慌。
这并非说美国商业房地产市场在过去几个月中没有受到任何影响，实际上冠状病毒对美国商业房地产市场的潜在影响，可能是在一些更大的趋势方面值得投资者注意。
首先，经济冲击会在短期内改变利率。当利率上升时，新报价交易往往会受到影响；当利率下降时，交易将受益。在这种情况下，冲击已经导致两次重大的利率变动。首先，10年期美国国债利率下降了超过50个基点，目前处于历史最低点。其次，我们都看到美联储将联邦基金利率提前降低了50个基点。
诸如此类的利率变动会导致两阶段效应。 在短期内，我们可以预期10年期美国国库券与商业房地产贷款报价之间的利差会增加，价差的增加通常会在资本市场动荡，这种动荡又可能导致交易量下降，因为某些交易不履行合同或未能达成协议条款。
但是，如果10年期国债利率稳定在新的较低水平，则资本市场通常会适应新的常态，此时，点差将收紧回到平衡水平。这意味着，如果不动产需求减少，那么十年期国债的减少最终将成为对投资者有利的消息，投资者现在可以锁定比先前预期更低的利率。
其次，某些资产类型比其他资产对流行病和恐惧更为敏感。CBRE预计，“由于中国游客减少，主要门户城市的需求将适度减少”，并且“ 害怕受到感染会导致可自由支配业务的减少和休闲旅行……将影响到2021年的酒店需求。”换句话说，由于中国客人的取消，旧金山等城市的酒店可能会经历平淡的时期。CBRE还指出，零售和工业资产可能受到出口和消费者购物下降的影响，但总体影响将是“最小的”。
目前，有理由相信冠状病毒将对美国和商业房地产市场以外的美国和全球经济产生的长期影响可忽略。在过去的40年中，全球市场经历了无数次爆发。从2003年的SARS爆发到最近的MERS，埃博拉病毒，寨卡病毒和麻疹疫情， 历史表明，股票市场容易遭受流行病的困扰，而挥之不去的并发症却很少。当然，历史也告诉我们什么都可能发生。
