【市场动态】美国家庭债务结构变化的背后意义(二)

上期文章我们聊到了美国家庭债务构成的变化,并着重分析了学生贷款和汽车贷款增加对家庭可能产生的负面影响,以及信用卡贷款和HELOC下降的积极意义。本期我们接着来聊家庭债务结构的其他变化。

当前家庭债务结构有一个良好的变化,抵押贷款债务占比从金融危机期间的73.6%高位将至68%,这个变化是相对显著的,对于业主和银行来说是一个好消息,因此,我们有了以下的推测。

银行看到这样的变化,会对抵押贷款的标准采取更激进的态度,因而信用分数较低的借款人更容易获得贷款。相应的,由于银行将允许更高的债务收入比或债务股本比,购房所需的首付资金将减少。

随着信贷更容易获得,将有更多的人贷得到更多的资金,以高价格购买房屋。因此,房市将有一波火热的行情。但当然,如果贷款标准过于宽松,未来将不可避免的出现破产等消极现象。因此,我们要更加关注房屋存量增加、租金水平下降、零首付贷款的回归、以及负分期还款等危险信号。

下面这张图为我们传达了一个重要信息,美国居民净资产-可支配收入比(金线)达到了1980年以来的最高水平,甚至高于互联网泡沫时期和2007年。与此同时,负债-可支配收入比(蓝线)已从2007年的峰值1.38降至2018年的1.08。

图表并没有显示哪些人是美国大部分财富的拥有者,以及可支配收入增幅是否跟上了通货膨胀的步伐。不过有数据显示,自2012年以来,美国工资水平一直低于资产增值率,也就意味着富人拥有的财富比例如今会更高。拥有创纪录的净资产-可支配收入之比对每个人来说都不是件好事,它意味着贫富差距正在扩大。

净资产-可支配收入比在2000-2003年和2007-2009年间的极速下跌。而自2016年以来,净资产-可支配收入比的快速飙升可能也让许多人感到意外。

那些“机智”的不用学生贷款并不承担汽车贷款和信用卡债务的美国人比任何时候都要更富有。但令人担忧的是,净资产-可支配收入比在过去到达过两次顶峰,分别是2000年(互联网泡沫时期)和2007年(金融危机前),都是在经济急转直下前。

由于房地产和股票市场的急速增长,我们自2016年以来的净资产集体上涨,就像坐在一堆房子“生来”的钱上。你可以选择用这些“免费的钱”生钱,从而变得更富有;也可以选择将这些变现,并庆祝自己已经比以前更富有了。最好是能两者兼得。

一位投资人的策略分享

Sam在2017年出售一处租赁物业,并以此偿还40%的未偿贷款。如今,Sam已将部分租赁房地产收益重新部署在核心地段的房产市场,使用阶梯式储蓄法优化了现金,整个资产风险敞口降低了约10%。同时Sam的成长股和另类资产的投资占净资产的20%。通过这样的做法分散风险,优化资产配置,使得财产在经济衰退时能得到更好的保护。