上一期，美通财富为您介绍了一个美国中产房贷再融资（refinance）的案例，透过上一期的内容，我们知道房贷再融资不仅可以为业主拿到更优惠的利率，还可以提高每月还款中付本金的比例，对于业主来说可谓一举两得。然而，再融资并没有想象的那么简单，它对于贷款人的资产要求、信用要求都非常之高，本期，我们继续透过案例了解再融资的具体要求。
01
良好的信用记录
自上一次金融危机以来，美国贷款政策紧缩，对于贷款人的信用记录要求很高。案例中的房主在美国有稳定工作，薪酬较高，在咨询了花旗、富国等多家银行之后，各家银行纷纷表示想拿到最优惠的利率，个人信用评分必须高于800分。要知道，FICO评分系统满分为850分，800-850分的信用等级为Exceptional（杰出的），能达到这个水平的人群仅为19.9%（见下图）。
经过一段时间的努力，如按时还信用卡、按时交水电费、保持信用卡待还款金额低等举措，案例中的业主终于将自己的信用分数从760涨到了800分。纽约联储的最新数据显示，申请通过的贷款人平均信用分数为760分。
02
严格的背景调查
尽管个人有了“杰出的”信用记录，银行仍然无法轻松的批下贷款。业主需要提供大量的足以证明自己财力、信用度的文件，如工资证明、银行流水、税单等等。即使是这样，仍然有一家银行表示无法给业主批最低利率。经过反复核查、确认，终于通过了业主的再融资申请，这其中花费了近6个月的时间。案例中的业主开玩笑的说，银行的背景调查之严格，赶得上FBI对间谍的调查了。
03
贷款价值比要求
富国银行和花旗银行都表示，申请的贷款价值比不得高于80%，即申请贷款的额度不得高于房屋估价的80%。相较美国历史水平，这个要求较为严格。
自上次金融危机以来，美国贷款标准变的十分严格，各金融机构慎重的对待贷款申请，因此，即使目前经济处于下行阶段，我们仍然有理由相信，房地产市场不会出现之前的萧条景象。当然，由于整体经济放缓，市场可能会出现10-20%的修正，但绝对不会再出现上次金融危机期间30%-50%的下跌情况了。
