相信同学们多多少少都知道，在西雅图买房， 准备工作的第一步 就是和借款机构打交道拿到资金证明，这样你才能准确知道所能负担的房子的价格范围。
大多数人一般都会和借款机构如银行的贷款顾问（loan consultant）联系，拿到一份 贷款预先批准书(pre-approvalletter) ，然后认为贷款就基本搞定，高枕无忧了。
但同学们可能不知道的是，这一份贷款预先批准书其实实质上只是一份意向书，贷款最后批准与否，不是由和你直接沟通的贷款顾问决定的，而是由 银行内部的underwriter(承销人) 决定的。
一般,underwriter不会直接和买家联系，所有的沟通都是通过贷款顾问。Underwriter可以有种种理由 在最后一分钟拒绝你的贷款 ，比如贷款比例过高，签证问题，收入问题，房屋评估价格等。
即使你的贷款顾问声称已经帮你审核过这些问题，但往往 贷款顾问和underwriter的计算方法会有些出入 ，underwriter会不承认贷款顾问的计算结果，并拒绝贷款。
如果你下offer时，为和别的买家竞争，免除了贷款风险条件（financing contingency），而最后贷不出款，那 你的定金就会被卖家没收 。
当然，underwriter否决pre-approval letter的概率不是很大。但对于经历到的买家就是100%的噩梦。地产经纪的作用就是帮助买家控制在买房过程中可能经历的各种风险。
一般而言，我们的建议如下：
01
如果你的贷款资料比较复杂 ，比如（1）你有工作签证问题（如H1B快到期了），（2）收入来源复杂既有工资收入还有没有股票期权，租金，投资收入等，或者（3）向卖家出价时准备放弃贷款风险条件（financing contingency）,你应该向你的贷款顾问要求一份underwriter出具的的 underwriter贷款预先批准书（underwriter pre-approval letter） 。
这样underwriter会审核你的所有贷款资料包括 收入，资金，签证 等，把最后审批与否的条件仅受限于房屋评估金额。这样，万一需要免除贷款风险条件，你只需要考虑 房屋评估金额 这一个变量。
而且，很显然，相比普通的pre-approvalletter,对卖家和卖家经纪而言，你的underwriter pre-approval letter更有说服力和竞争力。
不过， 不是所有贷款机构都愿意做underwriter pre-approval ，因为工作量很大，万一你最后不选择他们，他们就亏了。你在和贷款顾问联系时可以事先确认一下他们能否要求underwriter出具underwriter pre-approval letter。
02
如果你的贷款资料比较复杂，我们建议选择本地的银行或信联（credit union）作为你的贷款机构。
首先，本地的银行或信联一般是 直接贷款人（direct lender） ，他们underwriter的决定就是最终决定。
其次，他们和你的贷款顾问可能就是上下楼的同事关系，你的贷款顾问可以直接就你的各种疑难问题如H1B和工作年限询问underwriter。
就算他们的利率不是最好，但对于及时成交（close）有很大帮助。 你可以做 no closing cost loan ，等房子买好后，再找利率更好的大银行或贷款经纪(mortgage broker)做重新贷款（refinance）。
如果你找贷款经纪, 比如各种小的贷款公司， 他们从银行拿到批发利率 ，可能比你直接向银行申请利率低，但是他们不是直接贷款人，他们close前是把你的贷款申请文件（loan application）卖给直接贷款人。
直接贷款人的underwriter在放款前会再次审批。 这样在沟通时间和效率上都比不过直接向direct lender申请。就算贷款经纪给你什么承诺，只要直接贷款人的underwriter不同意，都不作数。
如果你的情况比较复杂，不建议选贷款经纪作为购房的贷款机构。如上所述，你可以选择他们做 房屋重新贷款 的贷款机构。
有的大银行，如BOA, 虽然是直接贷款人, 但underwriter一般不在本地，和本地的贷款顾问不熟，不了解本地市场，万一你的case比较复杂，也会耽误。
03
如果（1）你的贷款资料比较简单 ，比如你没有签证或移民问题，（2）收入来源简单就是w-2工资收入，没有股票期权，租金，投资收入等，(3)给卖家的报价（offer）准备保留贷款风险条件,你可以就向贷款经纪拿一份pre-approval letter。
因为对于简单的案子， 贷款经纪的计算结果和underwriter不会有太大区别 。
04
如果你选择 OLAIE的2.25%返点计划，2%返点计划，或1.5%返点计划 ，我们给买家的返点往往会大幅超过贷款机构的成交费用（closingcost）。买家可以用我们的返点向贷款机构买点，降低贷款利率。
如不愿意买点，我们建议 选择允许用返点降低贷款本金的贷款机构 。这样的效果和直接要求卖家用返点降价是一样的。
05
你应该向多个借款金融机构咨询，以得到最好的利率和贷款金额。
银行一般都会遵循Fannie Mae贷款的guideline, 但不同的银行也会有自己额外的标准。利率，每个银行也是不一样的 , 有的银行在某个贷款项目（如30年固定利率）上有最好的利率但是另一个银行在别的贷款项目（如7年ARM) 上有最好利率。
不同时间点，不同银行的最佳利率也是变化的。所以你要同银行确认，多比较。很多贷款机构都有网上quote, 你把你的信息输入，不需要输社保号（ssn）,就会告诉你利率多少。
比如：
06
在你买房前，不要开新的信用卡或其他贷款,这样会降低你信用分数。
短期内可以提高你信用分数的办法就是降低你的utilization ratio,就是把你的所有信用卡欠款在每个月statement出来前都还清。这样会提高你的信用分数。由于你每个月还信用卡的金额少了，你的负债/收入比降低，贷款上限也会增加。
当然，有些贷款如15年固定贷款对信用分数要求不高，740 和710拿到的利率可能一样。你可以在上面银行的quote的里改变变量，自己看一下，哪个贷款的利率最适合你。
07
因为贷款机构每次hard pull你的信用分数，都会降低你的信用分数。
一旦你开始做pre-approval，最好在给第一家银行你的社保号的14天内（有的报告说30天），向多家银行询价，要求pre- approval。这样只算一次hardpull。