“相信每一个在湾区的小伙伴朋友圈里或多或少有几个地产 agent 朋友。。。所以面试就成了很重要的环节。作为 Google 面试官，我觉得有些可以从工作中借鉴的面试方法，供你参考。”
作为一个从 F1/OPT 签证就开始投资买房，以及在湾区不到半年时间就买下第二套（投资）房的小透明，我有一些自己作为普通人的买房心得体会。怎样不靠家里、只靠自己的努力和 research 拿到一些靠谱的 deal 想和你分享。
关于 F1/OPT 的（非湾区）买房攻略，大家要感兴趣，我会单独再写。这篇文章主要集中在湾区的买房的流程和心得体会，以及一些需要注意的陷阱。
首先，我总结的湾区买房步骤如下。步骤有先后。
0 养个人 FICO score
1 拿到 pre-approval letter
2 面试房产 agent
3（和 agent 一起）看房
4（让 agent）下 offer
5 inspector 房子检查
6 找不同贷款公司 shopping rate
7 appraiser 房子估价
8 closing 签字
9 housewarming party
有了大致的印象之后，我们一步一步来看。
00 养个人 FICO score
这个阶段不需要特别的操作，一般有收入的小伙伴大概 12-18 个月可以养得不错。具体怎么养 FICO 网上有很多攻略，我不在赘述。
我仅仅说说个人觉得重要的一条：至少要有 3 tradeline，例如车贷、信用卡和 mortgage 等更容易攒信用。
关于信用卡的使用，不是欠信用卡公司的钱越少越好，而是要合理的花费加上及时的还款。如果你在信用卡上一分钱不花，那信用是很难积攒起来的。
01 拿到 pre-approval letter
pre-approval letter 会帮你预估贷款能力和买房价位。一定要查 credit 这样才能准确的知道你适合哪个 program。
每家银行 guideline 不同，一般大银行利率好但条件相对苛刻，所以不一定适合。建议多问问。
记住只要在 30 天之内无论你的 credit 被查了多少次只记录一次，趁机会做足功课找到适合自己条件的 lender。
02 面试房产 agent
相信每一个在湾区的小伙伴朋友圈里或多或少有几个地产 agent 朋友。不管是全职还是兼职，他们几乎是在湾区除了“码农”之外最活跃的一群人。
我的朋友圈里就有不下于 20 位 agent 朋友。所以面试就成了很重要的环节。作为 Google 面试官，我觉得有些可以从工作中借鉴的面试方法，供你参考。
1）确保 candidate pool 足够大
多和不同类型的 agent 朋友接触，不管是朋友推荐也好、群里加的也好、毛遂自荐也好，确保 candidate pool 足够大。这里主要是确保能够筛选到自己满意的、符合自己要求的 agent，对彼此负责，不浪费彼此的时间。
2）微信/phone screen
首先微信/phone screen。这个阶段主要是交互双方基础信息，例如自己大致想买哪里的房子，预算多少，compete strategy（保守/激进） 等等。
同时需要获取对方的主要信息。是全职还是兼职，做了多久，业界评价如何（一般优秀的金牌 realtor 可在 yelp/zellow/redfin 上看到详细评论和部分成交记录），主要做哪种类型的房子以及哪个区域等等。
3）onsite
如果觉得靠谱就直接邀请 onsite，个人建议最少邀请 2-3 位 agent 分别进行 onsite。因为一旦选定， 我认为给予对方足够的信任尤其重要，这样会让整个买房过程更加轻松、可控。 当然，在日后的合作里若是在和之前的期望相差太大，也可考虑再更换。
我这里主要说说 onsite agent 的心得以及考察重点。
主要考察 agent 以下方面
- 心仪的买房区域的了解程度
- compete strategy
- 业务熟练度
agent 对自己心仪 买房区域了解程度 非常重要，这直接关系到能否给你介绍到自己满意的房子。一个城市学区、房型的主要分布，闹市区、居住区、工业区等的功能的划分，以及富人区、中产区以及中低收入区等都需要先有大致的了解。这个自己来做调研会非常费时间，反而得不偿失。最好的方式就是和 agent 聊，这样彼此会对此次买房目标更加清晰。
有的 agent 的 compete strategy 就是加钱，当然如果在自己预算之内也不是不可以。不过我更喜欢有 options。例如是否可以省去一些 contingency 或者和卖方 agent 套套瓷，知道对方最在意的方面？这样我好综合考虑适合自己的方案。
业务熟练度 是指 agent 对整套流程的把控是否熟练，能够准确预知哪些地方可能会有风险，并给予资源。
我因为当时还有一些其他的事情需要用钱，首付都没有到 20%，于是我的 agent 给我介绍了 in house lender，完美的达到了我的需求 - 在利率和首付之间找到了很好的平衡，让我顺利拿下这个小户型。
另外我当时就想在 Fremont 买房将来用于投资，所以我告诉我的 agent 大致的需求，哪些条件必须拥有、哪些条件可以妥协。最后只用了短短 1 个月，我就顺利拿下我喜欢的 deal。
▍强势 agent vs 好说话 agent
可能你会觉得强势的 agent 会很 powerful，但个人经验发现它们两者并没有直接关联。强势一些没问题，最重要的是能够尊重你自己的个人意愿，不要强行推销，否则建议马上换掉。我个人喜欢“自信而不自大”的 agent。
好说话 agent 往往脾气比较好，但另一方面可能在下 offer 方面不会很主动。需要多观察。
一句话总结：好的 agent 能够立马 get 到你预算内想要的房子的点，并且高效地看房，以合理的价格拿下，快速 close。
top agent 都有自己过人之处。realtor 行业也非常遵循“二八定律”，即 20% agent 占有 80% 市场。另外 top agent 人脉更广，拿 offer 容易很多。
如果你对我 agent 感兴趣，可以（知乎同名）公众号回复“买房agent”获取介绍跟联系方式。
03 （和 agent 一起）看房
agent 主要有两个作用， 找房源 和 价格谈判 。所以尽量需要选择 local 的 agent，这样他们会更加了解当地的情况，能更高效地找出符合自己期望的房子。
▍搜索喜欢的房源
上市房源 Zillow 上设好范围慢慢看即可。
off market 房源可以找 listing 做的多的 agent。他们手里都有几套未面世房源。如果有适合自己的可以拿到前沿信息早做准备。
另外，好的 agent 也会对房子快速做出一些判断，例如朝向、采光、区域、学区、是否有硬伤等，这些都是体现他们专业素质的地方。所以找一个靠谱的 agent 是买房最重要的事情，没有之一。
04 （让 agent）下 offer
这里我的一个心得就是让 agent 先给一个合理的报价，你不用一开始出价，只需要给一个指导方向。因为 agent 始终是市场前沿的一批人，他们对价格的敏感度要大大超过买卖双方。
当然，也不排除有的不良 agent 想快速成交从而给出不合理的报价，这个需要自己斟酌。我的策略就是只要报价在自己的范围之内，就可以继续往下进行。
关于 rebate 我再多说两句。如果房屋总价比较大，例如超过 75 万美元，湾区部分 agent 提供 rebate，即返回一部分佣金给你。一般行业内是 1%-2%，不过需要提前和 agent 确认。
但我知道很多好的 agent 没有 rebate。因为好的 agent 会帮客户省不止 rebate 的价钱。
05 inspector 房子检查
湾区大多数情况 seller 会出一份 inspection report 和 disclosure。卖方 agent 也会披露有关房屋的一些信息，有很多慢慢读，不懂的话可以问买房 agent。
如果是 condo，主要检查水和电。水管是否有滴漏，电线是否老化等等，其他不用操心过多，因为 HOA master 保险会 cover 大部分的主体结构。
在买卖市场平等的情况下，可以在 offer 中附加 inspection contingency 确保房子有大的缺陷情况下，卖家会负责修好或者 withdraw offer。
06 找不同贷款公司 shopping rate
这里 agent 当然是希望你越快也好，这样好加快整个 deal 的进度，以免中途出一些幺蛾子。我将贷款公司按照规模大致分成两类
- 四大银行（Citi，BoA，Wells Fargo，Chase）
- 其他 lender
个人经验，如果你的贷款超过 75 万美元，建议找四大做，比较稳妥而且能拿到比较不错的利率；如果你的贷款额度不大，而且有身份限制（例如 OPT）或者首付比例不到 20%，直接找中小 lender 即可。一开始他们的利率可能稍高，但是你总是可以在任何利率好的时候 refinance，随时将利率调整到合适的状态。
有时 agent 会提供 in house 的 lender，通常是一些比较小的机构。和四大比有如下优点
- 下款速度快，适合急需 close 的 deal
- agent 合作方便，不用额外操心
- 首付可以低至 5% - 10%
当然也会有一些缺点
- 利率稍高，大概高出 0.125% - 0.5% 左右
- 服务费会略高
如果你不在乎这些，选择便宜的就好，因为小的 mortgage 大概率是会被打包再卖出去的。有时候运气不好还会被卖好几次。2008 年的次贷危机是这个环节出了问题。
我个人不喜欢“砸”很多钱在首付里面，因为当时还有一些其他的事情需要用钱，于是我的 agent 给我介绍了 in house lender，完美的达到了我的需求。
建议提前做好功课，因为一般在签完 offer，agent 只会给你 1-2 天去 shopping rates，这个时间对你非常不利，最后可能会因为时间问题而没有选择最合适的 lender。
关于贷款时间的选择，一般主要有两种
- 浮动利率（ARM）3 年，5 年，7 年固定，之后会按市场形势浮动
- 固定利率（fixed） 15 年，30 年
我的经验是如果你只做短期投资，例如 7 年内就会转手，那选择浮动利率比较好，前面可以拿到非常低的利率；如果打算长期持有，固定利率比较好。
虽然前面很长一段时间都是在还利息，但 mortgage 基本上是你能拿到的利率最低的贷款，是抵御通货膨胀的好工具。
07 appraiser 房子估价
选择好 lender 之后，这个环节 agent 会 order appraisal 并且执行所有的流程。唯一需要注意的就是确保估价和房子的要价差不多即可，因为多出来的部分贷款是不会 cover 的！但一般情况下，这个估价会小于或等于房子的要价。
08 closing 签字
在签字之前 agent 会帮你做一个 final walk-through，即到房子里看看是否和先前看的 condition 大致一样。
签字的时候需要带上首付的 casher check。加州是 community state，意思是说如果有 spouse，在加州默认需要两人一起签署房产 deed，否则还需要单独签署 interspousal deed （quik claim）文件。
其他 基本上没有什么需要注意的，带上有效 federal government ID（Real ID）直接去 title company 即可（有的州是在律师事务所签字）。
以下是 closing cost 的组成部分。具体的可以网上搜索，每个州有略微的细节差别。
一般情况下卖家已经提前签好了，意味着你至始至终都不会和卖家碰面，最多只能从人家的名字和签名猜测对方的样子。我才不会告诉你可以在 LinkedIn 上“人肉”对方的基本信息呢。
剩下就是买家需要签的内容。全套文件大概有 100 多页，一共需要签个 10 多次的样子。
09 housewarming party
恭喜你已经拿下合适的房子！赶紧开始设计属于自己的家、按照自己心仪的样子来装修吧。
如果你打算作为投资房产，也可以简单装修然后投入到市场上去。想看我之前的 2 万美元首付拿到的一个投资房好 deal， 公众号回复“美国生活”查看。
housewarming party 一定记得要叫上我，我会亲自为你调制我最喜欢的鸡尾酒为你庆祝。
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