第一次买房 从看房到offer accept下来花了不到2个月的时间 对自己买的房子也很满意 所有流程走下来一遍 有一些经验和教训 同时之前买房做的一些研究 写出来希望对大家能有帮助
首先想说本文主要讨论自住房 如果纯投资的角度出发话 有些观点可能并不适用
Lz觉得自住房很重要的一点就是 这个房子你要很喜欢 住起来会舒服 好打理
升值空间是第二位的 因为没人可以预测未来房子价格走势 如果跌了 至少你自己住着还是很舒服 纯投资的话 住着也不舒服 价格也跌了 会很郁闷
所以我不会因为一个房子价格很好 但是有很多不满意的地方 而去买
Lz 2018 年买的房子 算是买在高点 今年整体价格一直在走低 但是因为房子本身没有硬伤 住的很开心 觉得生活质量明显提高 所以心情没有受太大影响
以下几点建议买房之前考虑清楚
- Location 湾区这么大，买在哪里，考虑会不会换工作，孩子在哪里上学
因为工作不算特别稳定 budget 也有限 所以我们选择在Fremont买房 – bart可以到sf, 开车可以过桥，也可以去南湾，有flexibility
SF: 如果买在sf, 基本就是去市里一些startup 和agency, 或者大公司在sf 的office, 也可以去oakland 或者bart能到达的地方上班 我见的比较少
Sf租房特别贵 自住的话买房子会节约不少hoa要考虑一下
南湾: 去市里上班不是很方便，如果工作基本就在南湾，是个不错的选择
- 房屋类型: sfh, townhouse, condo
地点确定好了 就考虑买哪种房子
公寓/townhouse
pros: 方便 安全屋顶维修 水管 垃圾 都包含在hoa里面了 有一些gated community 设施齐全 环境好 比如泳池或者健身房
Cons: hoa 不能抵税，也可能会涨价， 不能随意remodel
我本来想买公寓的 后来算了一笔账 hoa $300一个月 折合成single family 等于可以买总价多10w 的房子 如果房子同样的涨幅 多10w的基数 增值空间更大，而且如果市场好的话 single family比townhouse 涨幅大 市场不好的话 single family 更抗跌
自住是第一目的 如果在同样成本的情况下 收益更高 为什么不选择less risky的呢
当然还有其他原因 如果你的ideal location 没有single family 或者single family lot size 比较小 townhouse也是很好的选择
我另外一个考虑就是fremont 新建的房屋都是 condo和townhouse 买condo 或许会不保值 如果要买condo 我的情况会在peninsula 买 也是可南可北
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贷款
pre-approval 哪个银行都可以 这个建议提早开始
之所以专门讲贷款 我有一点教训在这里
lock interest的时候 可以选择多拿rebate （0.375%* loan amount）但是利息高0.125 也就是所谓的no cost financing
当时我选择了付cost 但是利息从4 降到3.875随后事实证明 这几千块钱花的有点冤枉 因为我close之后就立刻refinance了 当时lock的利息 3.875和4比 每个月就省了70 不如拿几千块的rebate划算
这个rebate和interest rate希望大家close之前 想想清楚 算一下break even的时间, 有没有再finance的计划. 先把rebate拿到 再去其他银行重新贷款 的确是个好办法(时间精力成本) -
Agent
Open house的时候你会遇到很多agent
他们一听说你没有agent就会很热情 希望留你的电话和email
我刚开始特别傻 就留了电话和email 每天晚上8点就会收到三四个agent打来的电话 他们这个职业都很push 给你承诺他们的服务多好 希望你做他们的client 有新的listing 也会打电话给你
我的建议是 刚开始不需要agent 就自己在redfin上查open house去看多了 自然明白自己喜欢什么样的房子 这样以后选agent的时候 更efficient
我在open house见到的agent 都会聊几句 通过和他们的交谈 了解他到底懂不懂我们的priority以及询问他们对dual agent 的意向 之后再根据review选择agent
有几个提供verified review的网站 可以看看你想找的agent 最近成交了什么房子 在哪个区域 主要是represent 买家还是卖家
有的agent 会给你rebate, 他的commission 他会拿出来一部分返还给你
我遇到过一个这样的agent，和另一个我很喜欢的agent 没有rebate 我当时有点犹豫 最后还是选择了没有rebate的agent, 原因有二: 选择agent的目的expertise 讲出来这个房子的pro, con另一个原因 既然他represent buyer 那是不是agent能拿到比我自己出面更好的价格呢？ top的agent 都不给rebate ，但是他们拿到的listing 还是很多, 所以他们在和seller agent 谈的时候 有不是有一些negotiation power 呢？这是我的猜测 但是最后房子这么顺利close 我觉得也和我agent work 很hard 而且认识那个seller agent有关
- Offer
在submit offer之前 一定要认真看一遍disclosure 比如地基有没有问题， 白蚁严不严重，哪里需要修，这部分修理的费用 是seller 出 还是buyer出 这都可以作为negotiation的依据 当然太popular的房子可能不适用 有人直接listing price+200k 去submit offer 遇到这样的 就只能换一个房子吧 还是冷静bid
递offer的时候 不要写自己最好的offer 比如你想100w买 写95w 这样counter offer来的时候 还有加的空间
和自己的agent说 让她帮你尽量要到一个counter offer 拿到counter offer之后再考虑要不要往上加
关于contingent: 很多agent都不建议有contingent 说在湾区这个地方加contingent买不到房子 我认为只要房子的disclosure 看好了 没其他问题 你就保留loan contingency 一般卖家是可以接受的 所以即使agent 不建议contingent 我还是加了
Rent back: 有一些房子里面还住的有人 这个时候你可以让你的agent问一下如果seller想多住几个月在搬走 你有这个flexibility 他能不能降低一下价格 之类的 seller 也是人 只要你帮忙解决他的困难 他也会愿意帮你解决价格上的困难
- Home warranty
Finalize offer的时候 记得要agent 帮你出钱买home warranty 这个一般是600刀一年 主要负责帮你维修家里的电器和水管 因为我们都是第一次购房 如果遇到管道堵塞 冰箱坏了 会很麻烦 所以有这个warranty 就可以fixed copay 找到专人来维修
我一个朋友没有买 遇到管道堵塞 不光花时间精力 费用也要在$2000左右 但是第二年renewal 就要自己付钱了 这个时候 根据上一年“积累”的维修“经验“ 可以考虑自己修就不需要续约了。。
- Closing 当天
可以选择wire transfer (with fee) 也可以去银行开money order 这个时候你的银行账户应该有足够首付的钱 chase 会免费给你开money order 不过对比其他手续费 这应该算小钱了 不怕麻烦的可以去chase 免费开然后带着去closing
Closing要看清楚老外有没有把你的名字写错！
流水账终于写完了 希望loan的部分和offer的价格 对大家有用