根据Bankrate的数据，美国抵押贷款利率已经下降近一年，平均30年固定利率抵押贷款低于4%。如此低的利率，很多美国房主会在贷款偿还一定年限后选择再融资（refinance），即重新走一遍贷款程序，以新的贷款替代旧的贷款方案。本期美通财富用实例带您了解美国人为什么要做房贷再融资。
实例中的业主为美国一位典型的中产阶级，收入稳定，有一定的资产，信用状况良好。这位业主在2014年8月办理了5/1 ARM，起始利率为2.5%的房贷，5/1 ARM的意思是五年内贷款利率保持起始利率不变，五年后利率重置，贷款额为990,000美元，月供3920美元。今年8月，该业主的贷款利率将重置为4.5%。
为了获得更好的利率，减轻每月还款压力，该业主办理了新的贷款，为7/1 ARM，起始利率2.625%，贷款额为700,711美元，新方案的月供为2814.41美元。调整后的月供比原来少了1105美元，一定程度上减轻了业主家庭的每月支出负担。
这次再融资耗费了业主近5个月的时间才完成，业主抱怨说这其中耗费了大量的时间和精力，真的值得吗？让我们来用数据说话。
下图是一张30年的分期偿还摊销表，可以一目了然的看到月供额度，以及多少钱用于偿还本金（principle），多少用于偿还利息（interest）。从表中我们可以看到，首年偿还的金额有46%是用于偿还本金的，要知道很多贷款在前几年的月供是全部用于付息的，因此这是一个非常不错的方案。
在第四年，月供用于付本金和用于付利息的比例是相当的，之后就是大部分的钱用于付本金了。如果是按照业主原本的贷款方案，每月不仅要还较高的月供，而且3550美元中，有2814美元，即74%的钱是用于偿还利息的。因此，在旧的贷款方案里尽管4.5%的利率不算太高，但如果算上本金/利息比例，就非常不划算了。
由此我们可以看到，再贷款的意义不仅仅在于取得一个较低的利率，更重要的是你的钱可以更早更多的用于偿还本金，可谓一举两得。
看完该实例，是不是觉得房贷再融资是个不错的选择呢？不过no pain no gain下一期美通财富将带您聊聊房贷再融资的“艰难险阻”。
