对于出租类物业来说，租客更替(Turnover)是一个非常关键的环节，它直接关系着物业的空置率、租客满意度、以及业主的收益率。本期，美通财富用实际案例带您了解，更换租客的一般流程和注意事项。
本期的案例来自美国佛罗里达州，业主将自己的出租物业交由当地的物业管理公司打理。
第一步：旧租客搬离
一般而言，租客支持专员（Tenant Support Specialist）在租客合约到期前1到2个月，会和租客联系，确认其是否还会续租。如果租客不打算续租，需至少提前一个月告知管理人员。本期案例中，租客的合约于7月底到期，7月初时，管理公司已收到信息，并和房主做了汇报。
确认租客会搬离后，物业管理公司的租客支持专员会再次联系租客，确定搬家的时间并告知租客注意事项，如需自行清理垃圾、约定时间归还钥匙等。
第二步：检查、维护、翻新
待租客搬出房屋后，管理公司会第一时间安排换租协调员（Turn Coordinator）到房内进行换锁、检查、拍照，确定哪些部分需要维修或换新，然后将维修清单和照片发给房主，经房主同意后，再安排专业维修人员上门操作。
此外，换租部门（Turn Department）还会对维修责任进行界定，如果屋内有租客损坏的痕迹，工作人员会估计维修/换新价格，并从租客的押金中扣除。其他需要翻新的费用，由房主批准后，从房主账户中扣除。
本次案例中，租客的信誉非常好，在租约结束前就离开了房屋，使得协调员能够尽早进入房间，组织协调各部门工作。此外，房屋没有出现任何损坏或需要翻新的痕迹，工作人员仅对房屋进行了基本的清洁工作。遇到如此优质的租客，也足以体现管理公司在最初挑选租客时的努力和用心。
第三步：寻找安排新租客
房屋清理维修后，营销部门（Marketing Department）会开始寻找新租客，带领有意向的租客看房。于此同时，租赁办公室（Leasing Office）也会开始拟定新租约。这一阶段的时间长短取决于各部门的协调合作，包括完工速度、市场营销力度、公司信誉度等等。此案例中的物业管理公司，在佛州当地有着丰富的经验和出色的团队，因此大大缩短了房屋维修的工期和房屋营销的时间。整个换租过程的空置期仅为2-3周，牢牢控制住了业主的空置损失。
从上述案例中我们可以看到，换租的整个过程需要注意和协调的细节非常多。美国出租类物业对于外国人来说都是远程投资，此时，寻找一个经验丰富的管理公司是最理想的选择，用出色的团队打造出色的收益！
