本文不讨论房价趋势涨跌，LZ既不是房托也不是房黑，仅分享小白买房的几个阶段：预算 --> 区域选择 --> Buying Agent --> Loan --> 看房 --> 下offer --> Closing
预算
- 把Downpay和贷款额度加起来就是你能买房子价格的最大值左右，然后就可以根据自己的情况定一个大概预算。
- Downpay： 自己攒钱+父母赞助，国内打钱推荐用手机银行或者网上银行结售汇并汇出，柜台办理现在多需要学费等花费证明，有大额的也可以想办法先把钱弄到香港新加坡之类的地方，汇到美国不受限制。另外 湾区也有不少专门做换汇生意的，但是手续费高，风险大。downpay到位后最好在自己的银行账户先放满三个月，保证最近的两个statement看不出大额进出记录。
- 贷款额度，通常银行会要求买房人每月的total PITI(银行月供+房屋保险+房产税+HOA)不能超过税前月工资的36%。如果毕业没多久，bonus和股票没拿满两年的，工资只能算base。根据这个公式大概能算出来自己最多能贷多少钱，一般情况下为年薪的5倍左右。
区域选择
- LZ在南湾上班，考虑到交通且预算有限，主要关注sunnyvale和santa clara，没有考虑学区，下面简单说说关注的几个区。
- 94089：101与237之间，交通方便，紧挨着狗云126等，位于阳谷县的北端，整体价格在sunnyvale最低，缺点是环境一般，mobile home多。但靠近狗云有一片TH，自成一体，价格不便宜。三房SFH大概在1.2米-1.6米左右。
- 94085：Sunnyvale北部，101和central之间，交通房，近找工作网站hq，水果家也有不少楼，著名的TH the vale小区就在这个区，三房SFH价格基本在1.3米-1.7米之间。因为交通方便，LZ有一段时间一直把这个区当做首选。缺点是neighborhood环境一般，老兵房多，且有大片superfund。
- 94086：Sunnyvale dt，central和82之间，交通凑合，环境相比85、89好一些，缺点是没有学区，某些地方也有superfund，三房SFH价格基本在1.4米-1.8米之间，也是LZ最后选择的地方。
- 94087：18年上半年南湾涨的最猛的区，号称PA、MTV后的“新宇宙中心”，Sunnyvale南边，近Cupertino的地方有好学区，算是学区与交通兼而有之，三房SFH基本在1.7米-2米出头左右，LZ看了几个open house，只有靠马路的几套够预算，然后就没有然后了…
- 95051：Santa Clara，82两侧，Lawrence和san tomas之间，近Ktown，交通和生活比较方便，性价非常好的区，SFH多，三房SFH在1.3米-1.6米左右。这个区很大，总体来说考虑到交通和学区，西边好于东边，南边好于北边。
- 95054：Santa Clara北边，近Levis体育场，马路基建什么的比较新，著名新社区Rivermark附近的TH让LZ一开始很动心，仿佛来到了国内那种绿树成荫、宁静小路旁的联排小别墅区。可惜后来决定买SFH就没再考虑，缺点是在SJC机场起降的航线上，有飞机噪音。
- 另外LZ的同事大哥们多住在95129、95014这两个区，都是9、9、10的学区，如果有学区需求的话，据他们介绍公校可以考虑：Lynbrook，Monta vista，Cupertino，Homestead这几所高中。
Buying agent
- LZ一共见了四个realtor，因为沟通方便，找的都是国人，有的是第一次就直接看房，有的是第一次在realtor办公室听了一个orientation，有的是直接一支笔一张纸在星巴克科普，LZ觉得他们都是有经验靠谱的中介，LZ还发现这些realtor有一个共有的特征，就是开豪车住豪宅…
- realtor一定要充分理解你的需求，在切合你需求的基础上推荐房子，看房过程能够及时发现房子的缺点，不单单是下offer时准备paper work，出价过程中能够给出基于专业的合理估值，给予买家足够的空间来自己做最终决定，在整个买房过程中不断的交流但不push。大家找realtor可以通过朋友同事介绍，一般自己用过还推荐给别人的应该不会有啥大问题，网上做广告的湾区华人中介也不少，大家有空也可以多聊聊。
- LZ对最后选的realtor是比较满意的，耐心指导LZ学习disclosure并指出问题，每次出价都能大概套出目前offer情况，并给出建议这个房子在这个价格基础上值不值得跟，因为是一个同事大哥介绍的，还给了LZ跟给LZ同事几年前交易一样1%的rebate。
Loan
- All cash土豪可以略过这步。
- 据Loan agent说信用分740以上就不会影响利率。
- 一般银行会要求credit line history达到几条，简单说就是信用卡开卡记录，车贷房贷还款记录，如果不够的话，有的银行允许接受租房付款记录、手机网络付款记录啥的。
- 必须跟找个银行做了preapproval之后才能去下offer，preapproval就是让一个银行先简单审核一下你的资料，估算一下觉得你可以贷款多少钱，如果着急有的realtor公司也可以帮你出一个preapproval。
- 建议做preapproval同时做一个underwriter review，就是让银行后台真正审核放款的人先认真审核一下你的所有资料，然后出具的underwritter review的preapprova，在最后出价接近的情况下，卖家为了规避close风险，一份靠谱的underwritter preapproval往往能值一两万块钱。
- 跟loan agent谈利率让LZ想到了跟HR斗智斗勇谈offer的经历，总之一定要shop around，可以拿别家的利率和credit来互相要求match。一般new purchase能拿到负的credit，就是银行会给一定的钱来fill你的closing fee，好的deal甚至能全部cover。当然利率和credit要结合在一起看，羊毛还是在羊身上。
看房
- 初期阶段可以自己在redfin，zillow上筛选合适的open house直接walk in。
- 后期操作阶段，建议让realtor一起带看，能够发现一些自己发现不到的缺点。
- 看房主要看邻居、社区咋样，周围有没有高压电线杆，公路主路的噪音影响，房屋本身的floor plan，房间的朝向，房子的年龄，占地面积，有没有cross base，roof的材料，看房只能看到这些表面的事情，如果感觉还不错，可以让realtor和seller agent要一份disclosure仔细研读。
- Disclosure：因为湾区房子基本上都是sold as it is，所以sellor一般都会做全套的inspection放入disclosure中，让买家看了以后可以直接出价。Disclosure除了房屋的基本资料、产权状况、交税记录等，还会包括屋顶、设施、crossbase、地基、白蚁等检查结果，另外disclosur还应关注房屋所在location的环境等问题，如在不在噪音区，离superfund远不远，在不在flooding zone，有没有有毒物质泄漏等等。湾区房屋大多有这样或者那样的缺陷，基本没有十全十美的房子，大家可以根据自己喜好进行trade off。
下offer
- 价格：湾区即使现在市场相比去年冷却了很多，但没有硬伤价格合理的房子成交还是比较快的，建议出价前对于每个房子都在心里预估一下最大值，如果竞价超过这个也不再继续跟了，你的realtor一般会在ddl之前去套seller agent目前offer情况。有的seller在收到第一轮报价之后，还会选价格排名靠前差不多的进行counter。如果价格已经超过心里对房子的预期，建议这时候保持理性。
- Contingency: 下offer时一共有三种contingency，第一个是inspection的，即在close阶段如果买家找人做inspection发现一些额外问题，可以退出。第二个是贷款，即买家最后版贷款银行审核有问题，可以退出。第三个是估价，即如果贷款银行找人对房子估值没有达到售价，那么买家可以退出。
- 卖家选择offer除了看价格，还会考虑到最后不能及时顺利close的风险，所以卖家更喜欢waive contingency的offer。从买家角度来说，contingency可以保护自己的风险。inspection往往卖家已经做了全套；贷款风险可以通过提前做underwritter来规避；估价的话就要多看近期附近成交的历史，因为估价师也是通过附近的成交历史来进行估价。如果很有信心并且房子比较抢手，可以考虑waive contingency来下offer。
Closing offer
- 卖家接受offer的一两天内，需要把3%的deposit交给title company，正式开始closing period。
- 如果贷款买房，大头就是与银行打交道，这时候不一定要选择之前做preapprova的银行，一定要shop around，同时考虑rate和credit，选择一个deal。
- 选定银行后，银行会指定估价师去房子里和周围进行估价，银行最后能够贷给你的钱不能超过：Math.min(估价，售价）* 0.8。
- Final成交前，realtor还会带你在walk through一遍房子，确保没有什么重大问题。如果有一些小问题，可以以此再跟seller讲讲价，seller为了能够顺利close，运气好的有时候还能再让几千块啥的。